【采访背景】2014秋季房展将于9月18日-21日在展览馆盛大开幕。此次秋季房展大牌云集，国内地产项目地区覆盖大半个中国，国际地产项目云集五大洲。楼市第一展当之无愧。

　　在2014秋季房展会即将开幕之即，搜狐焦点诚邀房展组委会秘书长郑向东、房展组委会副秘书长魏克非，抢先了解本届房展会最新资讯。

　　以下是实录：

　　主持人：2014秋展即将于9.18盛大开幕，作为市民乃至全国人民的房展会，目前展会的筹备情况怎么样了？

　　郑向东：又到秋天了，大家开始关注金九银十想到秋季房展，今天我和魏克非很高兴来到搜狐，第一家接受专访到搜狐来介绍秋季房展情况。

　　今年的秋季房展9月18号-21号四天，还是周四周五周六周日四天，正好中秋节假期之后，大家回来看房选房的好时节。

　　今年整体传统的也好还是房展会既有的优势也好还是没有变。从参展项目来说还是及周边的一部分，第二大部分是国内旅游度假养老这种综合性的需求，第三是国际部分，三分天下这样的情况。

　　这块还是一些大的品牌集团像今年的绿地、城建、天恒等等这些大的项目，包括亦庄一些公馆还有远郊区的项目，房展会上是一个品牌亮相和蓄客综合渠道，大的品牌集团还是比较重视，像今年绿地今年冲击三百亿还是打造龙头企业的形象也好，今年在我们展区二百多平米，现在正在安排展位。

　　城建将近二百平米，旗下将近18个盘，其中将近12个盘，外地一些成都一些其它区域，城建好几年没有项目，在售的世华龙院和城建高中低端产品线非常丰富，大的项目分布在从二环到六环都有，有商业有纯度假更多的是住宅产业，这些大的品牌集团越来越体现它的综合性。

　　目前像绿地在海南也是要来经营，进入海南市场比较晚，做比较大型高端的项目，拿地的体量和项目的品质都是比原来一些普通项目要上升一个档次，陆陆续续有一些海南的楼王都在绿地手中，像这样大区域的品牌我们这次有的一些华北区域的项目也有海南区域项目也有外地的项目也有全国各地的项目。

　　从这个趋势来看大的品牌集团布局放眼到全世界，从产品线住宅、旅游到商业产品线从展会上看得非常清晰。这是的一些项目情况集中在大的平台，当然也有一些刚需像天恒乐活城(论坛)区域的消化，今年还会拿出来新的产品价格性价比各方面比较高，也是针对刚性需求来设计和定制的产品等等。的项目这类都有。

　　主持人：今年的地方组团很多，请郑总介绍下各地组团的具体情况？

　　郑向东：今年房展会的重点项目或者说重点领域邀请的旅游度假城市组团和城市项目生态宜居项目这块下了很大工夫，这两天也看到国家在推行带薪休假年假制度包括明年的中小学实现春假，国家在鼓励分时度假包括拉动消费旅游也好度假也好生态养生旅游性的消费。也就是说这方面现在已经成为大家提升生活品质也好还是包括从投资保值和养老各个综合角度来说，旅游度假地产成为市民现在热衷程度更高的一个方向。

　　从整体资产配置和消费升级这一块来看，我们说旅游度假地产前几年是个别人的专利或者少数人的消费行为现在已经成为一个大众化的需求，有了一套房以后，一方面房价很贵又有严格的限购，钱少的买不起钱多的不让买，资产整个来说消费在其它方向上周边或者全国范围内甚至国际范围内旅游度假地产都是可以考虑的。今年我们在这方面下了最大的工夫，也有很多重量级的嘉宾和活动出席。

　　我们现在已经邀请到像海南就有三个组团除了三亚、海口，整个海南省，海南国际旅游岛批复以后持续成为大家关注的点，特别过冬的避寒需求。现在实际上海南除了三亚成为房价比较高的区域，其它区域其实还是很便宜。我们看这次不到20万的公寓十几万的，不到四十万的别墅，和人想象当中很高的房价到海南好像是很奢侈一样，包括内陆的一些文昌、琼海、临水甚至西部的儋州、东方内陆的五指山区域等等有非常好的资源，长期来说不一定非要住在海边，它的性价比对于老年人对于养老候鸟式的需求更适合，而且我相信绝大多数人都能买得起二三十万的话。综合性的有高端的有中端的有低端的，有靠海一线的，有不临海的有森林的。

　　海南仍然是特别是针对冬天马上就要到来的情况常好的选择，我们今年区域和项目都非常多，优惠力度也非常大。我现在看上来已经报上来的最低的有十几万有四十万的别墅，十几万的公寓。最大的折扣到6.7折特价房。

　　其它的今年也下了很大的功夫，包括桂林去年来过一次，这次又重新亮相带来很多新的项目。高铁通了以后七八个小时，而且桂林相对于其它旅游度假现在万把块钱的均价，包括国运村大的开发商在那边开发，漓江边上万把块钱，投资的稀缺性和价值未来能够凸现出来。包括还有北海，人比较喜欢关注的一个区域也请过来，北海组团亮相。这是一个新的板块。

　　另外还有大的城市可能大家期待已久的就是成都，成都是休闲第一城，和我们快节奏的生活方式是完全不同，我们很多年轻人也都喜欢在那儿，它相对于海南来说有比较成熟完整的配套，很时尚的城市，包括英特尔五百强的企业都有。在成都大家既可以有放松的地方，也有时尚的元素在里面。

　　这次以双流地区为主，双流机场大家知道在成都东南方向，类似通州顺义这样一个新的发展区域，未来有大的开发，把成都区域的项目带过来。从搭建设计的草图看非常漂亮，把成都原汁原味的文化，甚至带来很多小姑娘卖吃的麻辣烫、成都小吃、宽窄巷子锦里里面的特色小吃原封不动搬过来给大家品尝。关键性价比也很合适，一万来块钱，便宜的几千块钱。这是今年比较大的动作，我们邀请了好几届，他们也是做了精心的准备首度亮相，给市民一个非常好的体验和众多的产品展示。

　　其它的原来都来过，像黄山，这个区域被誉为上海、杭州的后花园，现在高铁通完后到上海不到一个小时，离杭州大概半个小时，它的房价相对于这两个城市来说在千到一万块钱，巨大的投资价值，再加上度假价值，文化遗产和自然遗产双遗产唯一的城市。我去过那个地方，感受最大的整体周边的乡村徽派建筑是我们北方应该说完全没有的，整个到乡村的感觉非常亲切又非常干净，马头墙白墙灰瓦非常有特色，周边的山水风景都有。这是黄山组团非常好的亮相。另外还有蓬莱，这是大家都比较熟悉的。

　　和联合申奥，夏天可以避暑，冬天可以滑雪，京张铁今年要通，房价五六千块钱，相对一个车程这么划的话是车程一个小时非常便宜的城市。经历奥运以后看到这个城市的遗产和经济的拉动，包括对房地产的拉动，这块春季有一个小的亮相今年还会有大规模的亮相。

　　其它的像武清组团、组团等都会有非常好的亮相。几个项目，这些是大家都关注的京津冀热点区域。京津冀作为国家的战略可能会持续得到大家的关注，特别是周边一些项目，越来越多的亮相在房展这样的舞台上。这是我们给大家提供一个旅游度假包括兼具商业投资的机会，如果老百姓想买周边的一些房子和度假的房子，今年秋季房展应该说看的是最多的，既有海边城市也有成都、桂林有山有水的城市，挑选的余地非常大。有南方的有北方的，有冰雪的有海洋的，山海湖地都有，这是今年第二大板块旅游度假地产。

　　主持人：每年购房者都很关注我们的各种专家和论坛活动，既丰富了购房知识，又提升了大会档次，请郑总和魏克非介绍下今年我们的等活动主要集中什么选题？

　　郑向东：今年我们房展会做了很多亲民便民活动也是为了吸引大家，便于更好的观展体验。第一个我们有两个高端的论坛，基本秋季完了金九银十到了年底，今年房地产走势的盘点也是大家关心的，限购解除之后这些城市如何动作，房价走势如何，营销怎么做，不管业内还是消费者大家都非常关心。我们组织两个论坛，一个是2014中国旅游度假地产秋季峰会，把整个大旅游地产包括旅游度假综合体包括旅游城市的项目包括养老包括一些商业包括产业园区等等这样一个大旅游度假新的消费升级和大家改善升级版的旅游度假地产的情况下下一步的发展方向，包括国际的一些经验，大家有一个很好的交流。

　　第二个是京津冀的探讨。现在初步确定和国家级的一些像人民网来深度参与做我们的京津冀整体发展最新的政策解读，会邀请发改委相关领导专家、周边城市管理者，京津冀三地主管部门、规划部门、建设部门和大的开发企业进行不同层面的交流，也给消费者在这些区域内的置业发展包括一些商机给大家提供一些思考。这是两个大的论坛。这是发出业内的声音和大家研判基本上相当于盘点今年的情况预测明年的情况，包括大家遇到房产税、不动产登记肯定会讨论涉及到。

　　主持人：每年房展会现场都会有许多有趣的活动环节，听说今年活动设置更加丰富多样？

　　郑向东：通过这次活动邀请到这么多全国各地全世界各地的企业，如果让大家更好参与，我们今年也组织了很多观众参与性互动性的活动，其中搞了一个置业知识大赛和置业特训营以及置业达人秀，这两天后台正在测试，测试完就会面世，让大家通过微信这种答题方式来参与到我们的活动当中来。这些题目很简单，要买房会涉及到，容积率、绿化、房型、外立面等等关于房地产的一些基础性知识，但是你要买房置业的话多多少少都得用到，你贷款、公积金多多少少得了解。

　　将来这个市场越来越高度市场化以后，大家能不能买到好房挑到好房看你自己这方面的功课做的多不多，这也是人生必修课，因为每个人都要买，可能要买好几次房，年轻的时候刚性买一个一居，长大家里有了孩子以后要改善，然后养老，孩子要出国可能还要到国外买房，要不停来做这些东西。

　　我们整合专家给大家出了题，答题的方式，最终到现场还有PK，PK做好之后选出在这方面确实平时积累比较多的更加专业的购房者，我们把他评选出来十到二十名的置业达人，将来会给他做这方面的宣传，大家参与。不是达人没关系，大家可以答题有，我们置换了很多合作单位的礼品，有大卖场的购物券，有家居卖场的兑换券，还有一些绿化的种子，还有家居小礼品靠枕等等。邀请一些业内专家给大家到现场做点评评委，现场其它一些像用APP定时寻宝，互联网上玩的比较好的活动我们会引入，让开发商和大家一起把共同体验做得更好，做成一个购房嘉年华。

　　主持人：就前几届秋展的经验，海外地产的地产项目已成参展主力，请魏克非结合介绍一下今年的参展商构成与规模？

　　魏克非：刚才郑总比较全面介绍了国内的情况还有整个组委会的相关活动，我把国际情况给大家交流一下。从各方面情况来看，海外这一块的市场增长确实比较快，从招商各方面感觉到，今年招商的面积已经又突破新高了，每一次比上届保持10%-15%的增长，去年不到300个，现在已经330个以上，国家有31个，180个国家参展商，带来的项目比较多，初步统计将近360。从国家来看，传统的老牌帝国卷土重来，大家经历过12年像塞浦斯比较多，现在塞浦斯银行系统出来问题之后，大家投资这方面的信心受到一些打击，后来又醒过味来，还是把投资转向老牌帝国，像美国、、比例大幅上升，特别是。

　　的移民政策从13年出现重大调整，对房地产销售有一定影响，它比还有的房价一直在上涨空间里，这次开发商带来一些项目。联邦层面的移民名额暂时取消了，但是在法语区还有曼省还有BC省有一些移民名额啊，比如今年大概是1750名，移民标准跟联邦层面是一样的还是80万加元的资产，可以一次性支付22万加币费用，这个还是有一些吸引力。美国一直是中国不管是购房还是移民首选的热门国家。美国移民只能是EB5通道，投资移民法案，投资100万或者50万在就业率比较低的城市像咱们远郊经济不太发达地区，投资50万创造10个就业机会保持两年基本上全家可以拿到绿卡。

　　美国这两年经济不景气，移民门槛放松，名额大幅度增加，每年一万个指标，现在的EB5来源已经从两年前超过韩国。美国有一些非移民需求的购置这个房产，比如像纽约、西雅图、相对来说房价是比较贵的，相当于咱们的一线城市，刚需比较厉害，房价比较高。也有投资在佛罗里达、德克萨斯也有一些，大概15-20万美金一套公寓，一直比较受欢迎。

　　主持人：这种海外置业的需求是否属于国内资金的外溢？

　　魏克非：现在应该说国内的投资者投资选择面临多元，国内房地产刚才郑总讲了，一线城市涨幅比较高，但是因为有限购，有钱也买不了，所以新的投资需求必然会产生。有几种方式，可以去外地，刚才郑总讲海南、黄山，眼光放远一点可以去国外购买是一样的。

　　去年中国出境游9800万次，今年到8月份已经达到1.1亿，估计到年底突破1.2亿，现在每年将近有一个多亿的人出境开眼界或者是出国好几次，他们也感到国外的特别是还有房价的性价比、投资回报率也有一个值得考虑的地方。在亚洲刚才郑总介绍比如像国内的房企去扬帆出海之后把他们的产品带回来像绿地在韩国一直卖得都不错，它每次都是两面，国内项目参展和韩国项目参展都是分开的。

　　还有传统的大家比较喜欢的泰国、马来西亚作为一些度假、养老、休闲、投资的房地产还是具投资价值。泰国曼谷的房价平均1.6万-1.8万，在普吉岛1.2万-1.5万，现在新开发的清迈8000-1.2万，整体房价还是比较低的。

　　主持人：从往届房展会情况来看，海外地产的哪些城市或者哪些国家更受追捧？

　　魏克非：现在分几种情况，一个主要是孩子的教育，一般像这种家庭以孩子外出留学以教育移民为核心，比如孩子在英国或者在留学，那在他大学周边可以购买一个公寓，一个是可以自住也可以出租。还有一种整个家庭有移民计划未来几年，有一个考虑全家商量好的国家或者城市比较喜欢的，那一般会考虑对等的国家或城市的房子。

　　还有纯粹投资的，我也不想移民，我孩子的教育也解决了，现在手里有一部分闲散资金，国内一线城市不让买了，二三线城市有风险，相对来说国外平均的收益率还是要高一些，即使在、上海从租售比来看投资回报率大概在1%-2%。

　　现在比如在美国、基本都在5%-6%，相对来说还是有投资价值。最后一种纯粹是为了提高生活质量，家里有闲钱，比如在发生雾霾的时候或者天气比较冷的时候我有一个地方去住一段时间，还是休闲度假，这种投资回报率就不算得特别细，因为我自己要用要住，也可能自己用一部分，有时间再出租，这么一个概念。整体现在老百姓投资的眼界更开阔一些，国际房地产项目来了之后给他们提供更多的选择。

　　从08年到现在，整个国家包括亚太地区的房地产虽然在近两年有回升，但是在原来下降通道里面有所推迟，即使在美国也是这样，08年跌的很厉害，13年的时候像佛罗里达、拉斯维加斯有一个反弹，但是像06年高峰期的房价比还是差很远，还是有一定的投资价值，关键看家庭资产配置带有什么综合性的计划考虑。

　　主持人：还是从需求出发做置业选择。在刚刚您说的四个方面，我想了解一下在留学、移民、投资这三种置业需求中的差异化是很大的，您置业人群如何在众多国家和项目中做选择？

　　魏克非：这个还是根据家里总体的考虑，比如留学常规的现在可能大家去英国、比较多，这两个国家都是英式教育体系算是比较先进的，并且他们国家每年接收的国际留学生像一年在29万左右，英国国际留学生每年超过30万，量也是比较大的。

　　并且现在留学趋势越来越早，可能去国外上高中的包括初中的越来越多，从就能看出来，现在每年高考的人数逐年递减，不是出生率降低了，而是有一部分明确放弃国内高考，在高考之前就已经拿到国外大学的录取通知书，特别是像一线城市相对来说家里经济条件比较好的一般都有孩子移民留学的计划，主要还是为了孩子教育或者未来工作条件各方面综合考虑。大部分选择美国、、英国，这些比较多一些。

　　主持人：继续回到房展会现场的话题。从今年春展开始，房展做了网络预展这样一项活动，反响非常好。请郑总介绍下关于本次秋季房展网络预展的具体情况，听说有很多特价楼盘？

　　郑向东：房展会到达现场的人十几万，结束之后我们经常接到电话咨询房展会的情况。为了让更多人知道9月18-21号秋季房展会开幕，有时间去看一看；为了方便和服务广大消费者，提前把现在已经报名的开发商国内和国外项目的信息都公开公布到我们的网站上，和搜狐的合作专区里面有一部分相关的新闻报道，大家上百度搜房展会、房地产展示交易会网站，都能看到房展会的信息。

　　现在网络预展已经开始了。我们是提前一个月就开始做网络预展，把参展信息、项目、开发商本身送上来的资料，包括、价格展会当中有什么信息，我们会如实地原原本本地告诉消费者。当然我们还会整理这些数据，把它按品区进行划分，大家选海南的、成都的可以马上就能见到，便于大家检索搜寻。

　　我们会把单价最低的优惠量最大的刚才提到的上午来之前看了看最低6.8折，单价五千，把这些有特色大家感兴趣的比如20万在海南能买什么，50万能在哪里买什么，我们给大家做一个分类和导购，便于大家提前阅读做足功课。展会两万三千平米和国贸不一样，确实很大，很多人来了转了一圈很累找不着，跟旅游一样做点功课，第一想要什么，第二想看什么，大家做好功课以后攻略，把有效时间迅速和你可能感兴趣的几家去了解，可以坐下来花更多时间跟开发商进行深入洽谈，甚至价格的谈判。

　　我觉得今年大家可以有一句广告叫兜底。因为今年的房展大家都在讨论是不是目前房地产市场是不是处于底部的L型，如果不是十分到底也差不多八分到底。根据往年的经验和这几年的数据来看，今年的房价还是在不断慢慢上升的过程。

　　这两天大家看交易的情况有一部分观望又有一部分入场，但是整体它的供应结构从来说基本上越来越凸现豪宅化、高端化，因为去年拿的地今年出来，包括今年拿的地明年出来会越来越高端，整体来看土地的供应就是这样一个结局。

　　其它区域包括解除了限购像青岛、桂林包括海南这些城市价格其实有一些调整，应该说现在是一个国家没有政策的或者说行政调控，现在这个状态才真正是进入到市场化的状态。市场化状态就可以讨价还价跟菜市场一样菜能不能便宜，这个市场反映当前供需的状况。在当前情况下除了大家关心除了自住房包括高端产品，目前看市长明确绝对不会放松，前两天在微信上看有的业内在传我也在回复这肯定是不可能的，北上广深不可能放松限购，未来在信贷特别高端有些业内松动，包括普宅标准，这是应该的，降低大家交易的成本这是对的。

　　不管怎么说现在自住房是大家刚性需求的重要目标，其它都是改善，不管首改还是二度再更改，三百万、六百万这样起步的可能是普通老百姓我想大家今年会更多的焦点关注在周边及旅游度假产品上。

　　从资产配置角度来说，你可以考虑在国际上购买也可以在国内。比如说今年房展会带来的大理的项目，无论是山、水自然景观，应该说都是很稀缺的资源。稀缺的资源就有价值，有投资价值也有居住的良好体验，这些都是大家居住、投资的目的地，而且这些城市实际上都在两横三纵国家城镇化发展的结点，无论高铁还是机场。

　　比如大理过去包括去年带的看房团，先到昆明，然后从昆明坐大巴过去，现在直飞大理，一个县级市包括丽江包括林芝地区都有直通飞机，特别大理这样的旅游城市，有直通飞机包括像烟台到青岛的城际高铁，包括到桂林的高铁提速，大大降低大家的交通成本和方便的体验。

　　包括京津冀，现在首先要说交通要一体化，下一步的高铁也好，高速公也好，包括地铁联通也好，包括一等等服务配套跟上也好，包括电信漫游。这些都是我们国家有很好的经验。我记得十年前二十年前当时在上海几乎套餐的形式没有漫游费用，在江浙地区都有各种套餐包月，几乎跟同城是一样的，电信资费。只要国家重视和推动，现在在这些结点上的城市未来都是中国非常有良好发展前景的，我们把它叫美丽中国的生态宜居城市，这也是提出的五个文明新增加的一项生态文明当中最重要的一项。

　　相比一些所谓的鬼城，房展会看到的这些都是经经济蓬勃生长，生态良好，交通各方面配套健全，包括医疗异地医保也都不是问题。我们代替消费者问，的医保在异地没有问题，看病完了回来报销没有问题，只不过在当地限定两所医院还不是全部医院。但是中小城市有两个医院几乎你想象最好的两个医院就够了，不像这么大医院选择，其它多的不去了，就选中心医院和市级两个医院就够了，城市也不大。

　　我个人判断今年无论是刚需还是改善应该说是一个购房的最好时机。从现在数据看12年6月份到现在房价出现第一次下降，其它城市现在基本上大部分好的城市持平，下降幅度非常有限，除非原来个别的一些炒得特别高的区域涨速很快，绝大多数尤其生态旅游宜居城市，我判断未来的发展空间还会持续增长。

　　现在国家大的层面上是消除了农业人口，实行居民制度，其实推进城镇化的进程，让更多人在城市里面有工作有医保能居住能接受教育，那这些人到哪儿去？分散到这些快速成长的不是，只欢迎高精尖的人才和高附加值的行业和附带的人群，现在已经饱和了，从限购从各方面政策来说向外疏解，疏解到哪儿去？

　　中国快速需要一些除了北上广深以外结点性的城市，不管二线还是三线，简单分二三线不是所有的省会都是二线，广州也不是直辖市，深圳是一个计划单列市但是归纳为一线，但是重庆、天津都是直辖市但是不是，因为你的经济发展和市场化程度在那儿，所以从这个角度来说中国真正需要一大批这样的城市。美国发展就是有众多的不是光纽约也不是光，是有众多的产业，的是硅谷和影视，是汽车，是石油，是由各行各业重化工不同的产业，是城市群发展起来的。

　　大家买房子无论投资还是自住第一个要看这个城市的资源，第二看是不是在国家的结点城市发展城市，西部国家在强调开发，但是从旅游生态的角度来看还是不如房展会上出现的这些大家耳熟能详的众所周知的生态城市，海岛的也好山脉的也好，山海湖林自然资源包括大理四季如春的地方。

　　主持人：刚刚提到房展会的主题，在今年春季房展会主打的是绿色的主题，这届秋季房展会的主题是什么？另外，两位对于房展会这四天的预期大概是什么样的？郑总可以谈一下国内情况，请魏克非谈一下国际方面的预期。

　　郑向东：今年打的一个主题还是生态宜居地产，特别是以旅游度假为目的的异地置业这样一个主题，现在特别是大家的视野越来越广阔，因为在其实已经的居民出了一部分北漂和年轻人结婚等需要以外，已经在了一定时间的人基本上已经解决了首套问题，现在可能在买也是换房改善。在短时间内不会解除限购的情况下，而且房价实际还在持续增高，今年均价已经到了2.6万-2.7万，虽然下半年推盘的项目结构性还会拉升，都是高端板块，万柳地块、西局地块包括刚出来的八家胡同当然那是商业了，高价地越来越多高端项目越来越多，也会定位中高端特别是高端项目成为未来的主流。

　　普通的经适房推出了，靠公租靠自住靠补贴，提出地方性法规，几种方式，一种是租售还有补贴，几种方式并举解决低端收入者，靠自住房解决夹心层的问题，当然自住房要完善，高端的全部商品化交给市场了，这样来看高端部分的价格还会持续走高。今年主要是为了人群特别是养老这些新的需求出来之后在异地置业寻找宜居地产这块是大的主题，这个是今年房展会的主题，围绕旅游度假和生态宜居来做这个主题。

　　现在我们通过进行广泛告知，第一次来搜狐做，现在已经接到很多咨询电话，就在关注在看。另外通过互联网通过微信通过在线的活动来吸引广大消费者进入，对今年的预期很乐观，时间比较好中秋节过去，去年正好跨在中秋节上大家有一些去度假，实际去年也是在房价比较高在疯涨的阶段，今年的形势不一样。

　　今年开发商我想会拿出更大的力度和更大的降价也好价格调整也好，更大的优惠也好，会给消费者，这是一个好的机会。第二，从旅游度假来说，基本没受调控或者说市场供应结构的影响，因为整体是的供应，无论是北方海还是南方海还是云南还是四川等等，大家选择的面会非常多，同时本身就是一个移民城市，很多人还有返乡置业的需求，我在西南的人首选成都、云南这样的区域，两广、华东有热衷的区域。

　　原来新移民城市的特点，全国各地的人群荟萃的特点，让他们返乡置业让异地置业的需求比任何一个城市的人更积极，也会有购买的能力，这个也是我们和开发企业包括组团为什么首选出来巡展组团参展也好首选选在，因为聚集了全国各地的人群，同时有非常好的消费和购买能力，有消费的意识和经济能力，这是我们今年对市场化交易也好，去年海南成交非常好，现场四点几个亿成效，今年成都、桂林、这些区域都会成为大家非常关注的热点，去年现场看大妈没有说贵的都说这么便宜，都是这种情况。比较的房价其实就是一张机票或者一张高铁票的事，时空距离就能把你拉到。

　　海南大家都知道它做的产品基本都是标配，靠近海边的是五星级酒店，三菜一汤或者四菜一汤，中间靠里面是别墅高端产品，再往后一排可能是公寓或者高层针对普通人群。每个里面标配游泳池，园林绿化不用说了，这是整个沿着海岸线开发的套和标准。这样的话各种产品的聚满足大家的需求，今年最后一次到9月份完了海南的回去开始卖房子不再来了，北方的像冰雪天气就该来了进入销售的淡季或者休眠期。金九银十看完房愿意去买房，我们还有很多看房游报销费机票等等，各个开发商自己搞的活动，我们还在统计和搜集，这个也会给消费者提供极大的方便和实惠，一般是标准的三天两晚看两天房子，买完房有优惠还能报销机票。房展会现场就会有，就可以报名。9月份完了，10月份可以度假去看。

　　魏克非：我还是比较乐观的，因为我们经常聊到现在电商对行业的冲击，我感觉对海外这一块暂时冲不到我这里。为什么？第一，海外置业它得需要面对面交流，如果只是在线上没下的话很难做成交易的，房子不是你买一本书一个杯子标准化产品直接就定了，甚至不看就可以定。

　　特别像国内比如说漫无目的的组团满世界去成本很高，但是既然有想法海外置业投资，我觉得第一是自己做字功课了解相关信息，涉及到语言、法律还有政策、市场各方面差异常大的，你自己要投资最好还是找一个专业公司帮你来做这些事。

　　这次咱们国内的比如像恒润国际、华品优胜、一景投资、国新美投一些大的公司基本都参加咱们的展会，他们都会带来各自每个国家相关的地产还有移民项目，前期有一个基本的沟通，网站前两年组织过去美国去哪儿看房的，去只能看两三个城市七八个项目，要不满意呢？现在去一趟美国最少要两万多，最好前期沟通完了以后再去看，看完之后再下单，这样交易更准确一些。咱们现在国外的不管开发商还是经纪人、经纪公司、地产公司甚至有律师事务所国外已经来了，要是有这方面的计划最好去现场跟他们当面问得仔细一点，问得越详细越好，这样对以后的判断，只有得到相关的真实的信息才会做出比较接近于事实的判断，希望咱们国内的投资者要有这个意识，想在海外置业还是移民各方面的需求到我这儿来一站将近30多个国家，所有的项目都可以挨个去，多花点功夫。

　　主持人：提高了海外置业信息的透明化。

　　魏克非：要是语言没问题可以直接跟老外交流，要是语言沟通有困难那咱们可以配翻译，包括现场也有很多工作人员，这绝对都不是问题，只要去了就会发现，我觉得买东西还是货比三家，什么东西一比较优势就出来了再出手，资产增值保值。

　　从展会面积来看，国际面积不光在国内在亚洲也是最大的，比如在新加坡的SMART还有马来西亚的包括泰国的展会他们的规模都比我小，国内的比如上海、广州相关还外地产规模也比我们小。一个是的购买力比较强，第二个对周边还有一个辐射效应，相关周边的、太原、呼和浩特他们都喜欢大的交易在完成，相关信息集中度更好一些。我是希望大家现场来寻找您投资最好的项目。

　　“金九银十”楼市风向标

　　主持人：即将进入楼市的金九银十，两位感觉今年市场走势怎么样？如何预测金九银十？

　　郑向东：今年整体市场确实大家说的比较多，但是大家注意到一个背景，今年没有出台任何政策，所有的东西应该都是市场化的结果，无论是购房的预期和购房行为的发生，唯一起到作用的是在自住商品房，这两年不断来采访关于自住商品房大家非常关注的话题。

　　自住商品房实际是用市场行为来改变供应结构，进而改变了中端我们说夹心层的需求。现在在2.2万总价在两百万户型在十平米的产品是市场刚性需求的主力，这方面加大，去年年初去年两万套今年五万套明年三万还是四万持续供应量还会要，而且包括深购弃购，弃购大家说到很多，这个没必要讨论特别多。现在谁都可以排，零成本的平台，将来弃购的次数，如果你看建委增加了一个环节，摇号之前可以放弃，有一个放弃通，点击进去放弃摇号，为未来次数限定只能摇几次或者只能放弃几次打下一个伏笔，接下来可能会完善这个东西。

　　不管弃购不弃购整个没有说空着的，后续的人可以填上来，当代MOMA非优先家庭也参与了摇号，可能一些热门地段轮不上他们，家里有一套房子的先优先没有房子的。一万多稍微远一点的非优先家庭都已经填上去，当代MOMA也销售一空。接下来不同的地块不同供应链会加大，今年40多个项目，这块供应整个改变了市场格局，这是过去用限购限贷用堵的方法现在用疏的方决，这是抓住一个点供应供需矛盾，而且这部分锁定需求。

　　现在看这部分需求实际上冰冻或者延迟了一部分人购房，因为买自住性商品房的人有可能会转到普通商品房市场上去，当然这个率有多少我们再观察来看。从这个角度来看，的供应形势相对来说比较好，特别中低端的项目。最近看一些项目也都把自己定位在自住房同样的价位上，这部分价格确实做了很大调整，去年想卖3.5万现在不得不降到2.5万—2.6万甚至更低，对供应结构的影响还是很大的。但是如果套型在三百万以上甚至六百万以上中大户型中高端的项目受自住房的影响很小，关注那部分的人跟这部分的人不一样，我已经一百平米的房子再关注十平米房子可能性不太大，除非给孩子或者老人单独购买，本身家庭购买产品可能比它的户型更大一些，交通配套更好或者郊区往城里。从这个角度来说，高端的项目今年消化加快，比去年加快，这一点也说明这部分需求不受自住房的影响。

　　接下来金九银十，现在从从主管部门来说没有进行价格，不管多高的价格都放开，对的考量不再拘泥于均价，均价没有意义了，就看你所在的区域是方庄是亚运村是哪儿，所以二手房更全面反映了市场的真实情况，六环的价格和这儿，那放几个低价均价就下来了，长安街保利一放这个月价格就上来了，一说房子价格是涨了跌了这个是一个伪命题，一定要说什么地方，你说那儿还是说天宫院，这可就差多了。

　　而且真正从居住角度来说，你要是在、北大中关村工作的人不会考虑到密云的项目，太远了，通勤成本太高，作为度假养老可以，在这儿工作的人那块项目再低跟你没关系，这也是为什么当代MOMA在采育为什么那么多人弃购，人都是很聪明的经济学家我会几个购买成本，住不了价格从投资角度看短期内不会有大幅度的提升，配套什么不是很健全，所以放弃了。

　　的房价均价从角度来说就是一个统计数据，没有任何意义，每个人可能关注自己第一你能够承受什么样的价格，高的跟你这边比，低的你不要，你能承受的贷款月供能贷，贷款利息有调整九折你能接受，你月供还能承受一万也好八千也好六千也好能承受，现在又有这个需求。我一个朋友原来在广安门住，孩子要上学上中关村这边，他在这儿租了一个月五六千，慢慢自然考虑是不是在这儿买，是租还是买，买的话很贵，租的话一个月五六千，要衡量支付能力和经济上能不能承受。

　　我想下一步最大的变化可能取决于信贷政策，按照国家对于首套房确实应该执行优惠利率，现在中信银行和链家合作九折，其它商业银行可能跟进。最低的时候11年包括我当时买房10年的时候，我记得当时可以享受到8折和8.5折，再往前特别低08年到了7折，现在7折不太可能，银行还要考虑收益问题，但是8.5折我想可能会促进实际降低成本，一两百万的房子总价能省到四五十万，这是对他心理预期和实际能力一个巨大的缓解。如果能出现8.5折利率特别首套房，这个对市场影响很大。现在9折，还要求存多少钱理财，还有一个门槛。

　　将来可能没有门槛，这一块应该是国家其实银监局银监会在喊话，但是目前看还没有包括福建也出台文件要求，但是地方你决定不了银行系统，需要银监局和银监会去批准。这一块大家都在等待，我想可能国家也是对这方面政策的储备和准备九折，包括部分城市8.5折是值得期待的。限购现在基本上已经取消了。

　　主持人：也就是从刚需供应受到自住房冲击，以及中高端市场供需平稳来看，金九银十的走势基本会沿着这种分化的市场轨迹来走。比如刚刚说到一些项目降价可能引起原本观望的购房者走入市场，同时改善需求不受到影响的情况下也是要走入市场的，这两种市场的增加会不会导致“金九银十”楼市成交出现大幅变动？

　　郑向东：成交会有，现在企业推盘的速度和定价包括是上市公司也好还是国有企业的业绩也好年底肯定要冲刺，前两天在联系一些活动都得到这方面的信息，大家都在准备金九银十的冲刺，冲刺肯定要具体的政策，对于刚性需求因为有自住房的参考和巨大的体量，没有任何能力解决方案就是进行降价，只有降价促销，在整个市场竞争当中取得优势得到这部分应该得的市场份额和销售额的回报。

　　对于中高端的项目因为不是要求快速去化，同时拿地的成本决定了比如总价在六百万甚至一千万，百万量级的，因为针对的就是一些特定客群，而且这部分客群不是说你降价就可以了，资金的储备第一可能把原来住的变卖掉再增加一些就能够去支持。第二，项目的选择这块在东边亦庄再好的项目对我住在海淀的人没有太大吸引力。在通州泛CBD区域的人如果门头沟的项目降的再低对我也没有吸引力，要求改善的是在满足他配套、生活更便捷性在原来的方向上更接近市中心别墅或者更大一点。改善也分两种，一种高端和别墅往外走要大户型，另外往市里走要大平层行政官邸公寓，小区配套、社区、教育更好，有两种趋势。大家更关注这种项目。

　　改善型的项目价格调整会起导作用，但是不是决定性的作用。但是刚性需求价格非常，信贷这块对两者都有支持。二套房现在还是1.1利率，如果回归到基准利率对改善性需求会有很大的促进，我想会逐步来。

　　二套现在来说从定义从现在来看不能定位投机，二套还是改善的概念，如果二套国家能够再适度放松，外地的也有因为联网认房又认贷，现在有的地方把贷款还清就可以重新再作为你是首套，如果这些信贷政策放开会对异地置业消费在当地的升级消费都会有一个大幅提升。这个对于这样的一线城市可能会在信贷方面比较谨慎，走的会更慢，现在呼和浩特打了第一枪限购，下面是福建还是哪里是不是会限贷放出来有其它城市跟进，可能会是最后或者最晚的一波，或者国家整体信贷的调整，这方面从整个投资和国家从整个宏观经济包括对这块的拉动包括对于老百姓消费评估上会有一个考虑，大家都在业内呼吁对于首套，我想应该在今年，不会超过今年春节前应该对首套有所放松，个人看法。

　　主持人：谢谢二位来到搜狐焦点直播间，为我们带来秋季房展会相关的信息。对于购房者来说，房展会是一个信息比较集中的平台，无论是的项目或国内、国外的项目资源都非常丰富，在9月18到9月21号，大家有时间一定要到房展会现场去看一看。那么今天就到这里，谢谢。

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