近期，化解楼市库存受到空前重视，从目前热议的去库存手段来看，第一种是打通保障房与商品房的市场渠道，第二种是通过财政补贴鼓励农民进城购房。12月近半，各地新房市场成交活跃，二手房市场高位波动。虽然全国销售回暖势头延续，但在库存高企的压力下，开发投资持续走低。整体而言，化解库存任重道远，将成为下个年度政策制定的核心目标。

　　  化解库存任重道远 各级献计献策

　　  在11月中央最高层提出“要化解房地产库存”的目标之后，楼市去库存工作达到前所未有的受重视程度，以住建部为首的相关部委以及全国各地方加速讨论出台各类针对性措施。从目前热议的去库存手段来看，第一种是打通保障房与商品房的市场渠道，由统购商品房作为保障房，或者采取棚改货币化补偿方式；第二种是通过财政补贴，鼓励农民进城购房。关于第一种手段，早前已有部分地区曾试点开展，例如今年初发布的《福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见》提出，对商品房的购买价格原则上低于市场评估价格的15%以上。但无论是统购商品房还是货币化安置，其中需要耗费的资金投入巨大，财政压力不言而喻。

　　  关于第二种手段，即鼓励农民进城购房以促进销售、化解库存，这对于广大中小城市而言意义较大。2014年末我国农村人口占比依然高达45.23%，对应的农村人口基数庞大，购房潜力存在较大的可挖掘空间。例如河南省10月发文，有条件的县(市、区)对农民进城购买首套商品住房给予购房补贴，且2015年至2017年省级财政每年安排不少于3亿元资金，对政策落实较好的县(市、区)给予补支持。农村人口整体购买力有限，但部分地区返乡农民工的置业热潮在近年已经成为市场焦点之一，如果配合政策扶持，将有望激发更大的购房积极性。整体而言，化解库存任重道远，将成为下个年度政策制定的核心目标。

　　  全国销售持续回暖 上海土地市场火热

　　  12月近半，各地新房市场成交活跃。中原监测的40个城市数据显示，12月前13日新建住宅成交面积较11月同期上升4%，一线、二线、三四线城市分别上升12%、3%、1%。与去年同期相比则基本持平，但三四线城市明显动力不足，降幅达27%。二手房市场仍处高位波动，中原监测的21个城市数据显示，上周二手住宅成交面积环比下降4%，但较11月同期上升11%。一线城市中除广州外，上周成交量均增幅显著。一线城市二手市场的良好表现令业主报价坚挺，上周四大城市中原报价指数均环比上涨，其中、深圳涨幅较大。

　　  从全国市场来看，在库存高企的压力下，销售回暖短期内未能带动投资复苏，全国开发投资持续走低。1-11月商品房销售面积、金额分别同比增长7.4%、15.6%，增速比1-10月提高0.2个百分点、0.7个百分点。但同期房地产开发投资仅同比增长1.3%，住宅投资同比增长0.7%，增速均进一步回落。其部地区住宅投资同比下降0.7%，且降幅出现扩大，城市分化日益加剧。

　　  然而，一线城市土地市场热度不减。上周，上海土地市场迭起，三宅地成交单价直逼甚至超过周边在售项目，且溢价率均超过100%。其中，闵行莘庄地块由金辉以43790元/平方米竞得，溢价率高达143%。嘉定江桥地块成交总价达46.5亿元，由龙湖竞得，楼面价达27084元/平方米，而周边同类型公寓价格仅25000元/平方米左右。上海今年以来住宅销售火热，1-11月新房及二手住宅成交面积同比分别上升56%、92%，增幅仅次于深圳，引土地市场更受青睐。

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